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Quanti vincoli sugli immobili
Prima di comprare un bene
immobile, anche un terreno, oppure quando si ha intenzione di ristrutturare
un fabbricato, è bene accertarsi se esistono particolari vincoli, di tipo
urbanistico o dovuti contratti tra privati. In moda da richiedere le
necessarie autorizzazioni o valutare meglio l’acquisto, nel caso i
limiti siano rilevanti.
Per ristrutturare o
costruire un edificio occorre rivolgersi a un professionista (architetto,
ingegnere, geometra) e fare una pratica in comune. Solo le piccole opere di
manutenzione (dipingere una stanza, sostituire prese elettriche o sanitari)
non hanno bisogno di burocrazia.
Quel che invece è meno
risaputo è che molto spesso esistono vincoli, cioè limitazioni, che ci
costringono a chiedere altri permessi, ad altre persone enti o società. Il
loro numero è davvero notevole e se di alcuni possiamo anche sospettare
l’esistenza, di altri può accadere che non si sappia nulla, con
conseguenze a volte poco piacevoli. Si possono distinguere in due macrocategorie.
Rapporti fra privati
Le limitazioni più
conosciute possono derivare da contratti come quelli sottoscritti per una
locazione o da regolamenti condominiali contrattuali.
In materia di affitti
Nel contratto di locazione o
di comodato gratuito, possono esistere ostacoli alle opere realizzabili
nella casa in cui si vive. Ma anche quando apparentemente non ce ne sono,
restano pur sempre i divieti imposti dalle leggi. Per esempio è
indispensabile che un inquilino si metta a spostare muri interni,
ingrandendo certe stanze e restringendone altre, senza aver ricevuto
l’assenso del proprietario perché muterebbe la natura stessa del bene
che ha ricevuto in locazione.
Limiti condominiali
Altre restrizioni possono
venire dal fatto di vivere in un condominio.
Quando si interviene sulle
parti comuni, i casi in genere sono due:
o lo si fa liberamente, senza
chiedere il permesso ad alcuno, o si è costretti a ottenerlo da tutti,
anche da chi non frequenta mai l’assemblea. Per esempio, è in genere
consentito aprire un lucernario sul tetto per illuminare la propria
soffitta, senza doverlo comunicare all’amministratore, mentre è
vietato incorporare nel proprio appartamento un pianerottolo, anche se
all’ultimo piano e a esclusivo
servizio dei propri locali. Prima di effettuare i lavori, meglio rivolgersi
a un esperto per un parere. Altri impedimenti possono provenire da un
regolamento condominiale contrattuale, un documento che troppo spesso non
si è mai letto, ma che ha un’importanza fondamentale.
Esso può infatti vietare
anche alcune opere sulle nostre stesse proprietà: per esempio la
sostituzione di caloriferi con modelli più nuovi ( se il riscaldamento è
centralizzato), la pittura degli infissi e delle porte di accesso con
colori discordanti da quelli degli altri, la trasformazione del proprio
appartamento in ufficio professionale o ancora la posa di antenne tv in
posizioni scorrette.
Distanze legali e vedute
Il Codice civile e i
regolamenti comunali possono circoscrivere certi rapporti di vicinato,
disseminando di trappole la libertà edilizia. Ci sono per esempio le norme
sulle distanze legali, che vietano la costruzione a certe distanze dal
confine o dal fabbricato vicino. Stesso discorso per la piantumazione di
alberi di alberi o siepi.
Tali regole contano non solo quando
si costruisce un immobile, ma anche quando si aggiungono manufatti, come ad
esempio pensiline, tubazioni di scarico, ringhiere, muri di cinta o gazebo,
che devono serbare certe distanze da finestre, edifici vicini, terrazzi.
Analogo discorso quando con oggetti o costruzioni si impedisce il
cosiddetto diritto di veduta da finestre e balconi altrui.
A proposito di servitù imposte
Altre regole riguardano le
servitù, cioè gli obblighi che il proprietario “servente” ha
verso un’altra persona o società, titolare di un diritto.
Alcune servitù derivano dalla
legge ed esistono anche se non sono scritte in un contratto. Un classico è
il diritto di passaggio che si ha sul terreno del vicino se questa è
l’unica via per raggiungere il
proprio. Tale diritto non può essere limitato né reso più
difficoltoso da alcuna opera. Per esempio, se il vicino gode della
possibilità di transitare per un cortile altrui per raggiungere casa sua in
auto, non si può rendere tale passaggio solo pedonale. Ancor più comuni sono
le servitù di acquedotto, di conduttura, di cavo, di antenna, di fibra
ottica. Esse stabiliscono che l’ente gestore di un servizio pubblico
(elettricità, telefono, gas, acqua, tv eccetera) può far passare fili o
conduttore anche quando su una proprietà, anche quando l’utilizzatore
del servizio non è il proprietario. In genere viene impedito non solo di
“troncare” tubi e fili, ma perfino di farli spostare da un
addetto incaricato: deve occuparsene il gestore della rete che, d’altra
parte dovrebbe farlo subito e gratuitamente, cosa che le società di
servizio tendono a dimenticare.
Servitù contrattuali
Altre servitù possono essere
contrattuali, cioè derivanti da un libero accordo tra i privati.
Anch’esse sono insidiose, perché possono essere state concluse da chi
ha venduto la casa, senza informare l’acquirente della loro esistenza.
In
tal caso si è comunque costretti ad osservarle, benché sia possibile
chiedere un risarcimento danni al venditore. Sono svariate: per esempio si
può essere obbligati a non costruire oltre certe altezze o a riservare la
sopraelevazione del condominio all’impresa che lo ha edificato o a
permettere di utilizzare un qualcosa di nostro anche a estranei.
Altri limiti possono infine
scaturire da convenzioni o concessioni con enti pubblici: Consorzi di
bonifica che impongono certe regole per le canalizzazioni in campagna, il
Comune che ha concesso di edificare sul proprio terreno, lo Iacp che ha
venduto l’appartamento a chi lo aveva in affitto.
Di tipo urbanistico
Sono, se possibile, ancora
più numerosi di quelli imposti da rapporti tra privati e dipendono in
genere da due caratteristiche: dove è posto l’immobile e la tipologia
dell’edificio.
Quelli paesaggistico-ambientali
Di gran lunga i più
diffusi sul territorio nazionale sono anche quelli di cui più difficilmente
si conosce l’esistenza, perché possono spaziare in ambiti molto
vasti. Si possono vincolare infatti zone particolare delle città e dei
paesi (non solo i centri storici), gruppi di costruzioni sia per le loro
caratteristiche intrinseche che per la loro posizione ambientale, anche se
esse non sono di particolare pregio, zone agricole coltivate, boschi
eccetera. Gli stessi vincoli possono essere del tipo più disparato:
può essere chiesta l’autorizzazione per sostituire una siepe con un
muro, per trasformare una finestra in portafinestra, per sostituire le
tegole di un tetto, per costruireun balcone. Quindi l’unica
regola generale è che tali vincoli riguardano l’aspetto esterno di un
fabbricato, non quello interno. Sono comunque vincolati i territori
costieri e lacustri compresi in una fascia della profondità di300 metri
dalla linea di battigia, anche i terreni elevati sul mare, i fiumi, i
torrenti, i corsi d’acqua iscritti in particolari elenchi, le zone
alpine sopra i 1600
metri e quelle appenniniche sopra i 1200 metri, i
territori coperti da foreste e da boschi, ancorchè percorsi o danneggiati
dal fuoco. E quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, i vulcani, le
zone umide dettagliate in certi elenchi e quelle di interesse archeologico.
L’ignoranza del vincolo può portare a eseguire opere (che magari
sarebbero perfettamente lecite o comunque eseguibili con certi
accorgimenti), senza però chiedere l’indispensabile autorizzazione. Il
rischio è che lo si faccia presentando una Dia (dichiarazione inizio
attività), una procedura che consente di dare il via al cantiere entro 30
giorni da quando viene depositata la richiesta, se il comune non pone
obiezioni. Ora, anche se il Comune non risponde, e l’autorizzazione
andava chiesta, si è comunque di fronte ad un abuso. Va detto comunque che
il tecnico che ha presentato la
Dia, e che ha l’obbligo di essere informato, o di
informarsi, è corresponsabile. Se poi il comune dice ”si”
e non si è richiesta l’autorizzazione, anche il Comune stesso è
corresponsabile, ma l’opera resta a rischio.
La procedura dell’autorizzazione ambientale,
anche se correttamente eseguita, è certamente un ostacolo perché costa e
comunque rallenta l’inizio dei lavori. Difficile stabilire quanto, ma
nel migliore dei casi bisogna prevedere due mesi in più. Ma chi se ne
occupa? A questa semplice domanda non è facile rispondere. Coinvolte sempre
sono per un parere le Sopraintendenze regionali o apposite Commissioni del
paesaggio, ma l’autorizzazione è rilasciata in genere dalle Regioni
(che stanno però via via delegando il compito ai Comuni e, più raramente,
alle Provincie). In situazioni particolari le Regioni possono riserbarsi
comunque l’assenso. Insomma, in caso di dubbi, occorre informarsi
personalmente sia all’assessorato dell’Ambiente regionale sia
in comune.
Anche storico-architettonici
Molto meno diffusi sono
ben più stringenti di quelli paesaggistici, perché possono riguardare anche
piccole opere interne, anche di manutenzione ordinaria. Presentano però
alcuni vantaggi: in primis chi ne è vincolato lo sa quasi sempre (il
vincolo è comunicato ai proprietari); poi permettono di godere agevolazioni
fiscali e infine si può, ma non è semplice, ottenere contributi statali e
regionali per opere di restauro. Competenti sono le Soprintendenze
regionali ai beni storici. In teoria, quando esistono nel comune gli
“sportelli Unici dell’edilizia”, il privato dovrebbe solo
attendere che la domanda sia da essi inoltrata alle Soprintendenze.
Aree naturali protette
A differenza di quanto
accade per i vincoli ambientali e paesaggistici, entra in campo nelle
autorizzazioni anche l’ente parco, secondo regole che mutano da
regione a regione. Ovviamente anche i limiti all’attività libera sono
più rigidi.
Zone sismiche
In esse, a eccezione di
quelle a bassa sismicità identificate appositamente, non si possono
iniziare lavori senza preventiva autorizzazione scritta del competente
ufficio tecnico della Regione.
Naturalmente i vincoli
possono riguardare il tipo dei lavori: per esempio l’altezza massima
degli edifici (in relazione al sistema costruttivo), le distanze minime
consentite tra i fabbricati, il tipo di fondazioni ecc.
Vincoli idrogeologici
Si definiscono come tali
numerosissimi limiti che possono riguardare sia la qualità del suolo su cui
si costruisce (per esempio franoso o paludoso) che impone fondamenta di un
certo tipo, sia l’utilizzo delle acque o i tipi di scarichi da
approntare (per esempio con vasche di decantazione che evitino
l’inquinamento delle falde). Anche in questo caso le autorità
competenti possono essere le più varie a seconda del tipo di ambiente e
della regione su cui si trova.
Servitù varie
Limiti alle
autorizzazioni sono imposti in zone particolari, da varie autorità: quelle
militari, quelle demaniali, dogane, enti ferroviari, autostradali,
aeroportuali.
Fonte: Cose di Casa
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